Ипотечный кредит привлекателен тем, что его условия предусматривают невысокую процентную ставку и длительный срок возврата.
Покупка недвижимости весьма затруднительна без сторонней помощи — мало у кого найдётся вся сумма по сделке сразу. Поэтому ипотечные кредиты становятся всё более популярными.
Однако именно ипотечные кредиты по степени риска образования просроченной задолженности занимают одну из лидирующих позиций. И именно потому, что они долгосрочные — от 10 до 30 лет. За это время многое может измениться, в том числе — материальное положение созаёмщиков. И нередко они переходят в статус должников.
Типичные ошибки заёмщиков - будущих должников
Процедура покупки жилья по ипотечному кредиту строится на строгом соблюдении сроков и требований банка. Поэтому перед тем, как приступить к оформлению такого кредита, следует продумать, насколько реальны возможности регулярного возврата денег банку и какие вообще планы на годы действия кредита. Конечно, предусмотреть кризис экономики невозможно, но собственные силы рассчитать вполне реально. Поэтому первой ошибкой является необдуманность и торопливость, с которой оформляется кредит.
Большинство заёмщиков не думают о будущем и спешат поскорее заключить сделку с продавцом приглянувшейся квартиры, пока кто-то другой не перекупил. На этой стадии очень большую роль играют сопровождающие сделку риэлторы, которые создают ажиотаж и подгоняют клиентов, не давая возможности задуматься и просчитать. И это вторая ошибка — пойти на уступку посреднику и полностью положиться на его действия. Очень часто заёмщик надеется на профессионализм сотрудников банка и риэлторов и подписывает все документы, не читая. Главное, что откладывается в сознании в ходе процедуры оформления ипотеки — это размер кредита и сумма ежемесячных платежей.
И только когда заёмщики становятся собственниками купленного жилья, они получают возможность более детально рассмотреть условия кредитного договора, закладной и приложений к договору. По статистике, первый год кредит погашается своевременно и без просрочек. Второй год уже ответственность созаёмщиков снижается — счет, с которого производится удержание по кредиту, пополняется с нарушением сроков и объёма. Платежи на ссудный счёт поступают нерегулярно, и по нему образуется просроченная задолженность.
Причины образования задолженности
Если не рассматривать распространённые причины просрочки (потеря работы, уменьшение заработка и т.п.), мало зависящие от самого заёмщика, то основанием для появления долга чаще всего является неосмотрительность заёмщиков при заключении договора. То есть — совершение указанных выше ошибок.
При оформлении ипотеки банк рассчитывает совокупную платёжеспособность созаёмщиков, и когда клиенту озвучивается размер ежемесячного платежа в счёт погашения ипотечного кредита, он не кажется непосильным.
Однако кроме такого платежа у заёмщика ещё появляются иные обязательства:
- Необходимо оплачивать коммунальные услуги за ипотечное жильё, которые дорожают каждые полгода.
- Раз в год необходимо продлевать договор страхования предмета ипотеки.
Таким образом, ежемесячные расходы на ипотечное жильё существенно увеличиваются, ежегодная страховка проделывает брешь в семейном бюджете — и вот уже фиксируются первые просрочки по кредиту.
Важно! Если один раз допустить просрочку, долг растёт как снежный ком — на сумму ежемесячного платежа начисляются просроченные проценты, пени и неустойка, предусмотренные кредитным договором. И выбраться из этой долговой ямы бывает очень сложно.
Ещё одной причиной долга по ипотеке является развод. Когда распадается семья, то совместных доходов больше нет, следовательно, бремя погашения кредита обычно ложится на того из супругов, у которого есть финансовая возможность платить. Редко случается, чтобы супруги договорились о добровольном долевом внесении сумм ежемесячного платежа (хотя именно такой вариант при разводе является идеальным), поэтому длительные разбирательства при бракоразводном процессе, как правило, отодвигают кредитные обязательства на задний план. Что и порождает просроченную задолженность и ответственность за нарушение сроков платежа.
Что делать, если по ипотечному кредиту образовался долг?
Когда созаёмщики узнают о размере задолженности, которую необходимо погасить, чтобы вернуться в график платежей по договору, ситуация заходит в тупик. Потому что неустойка и пени на просроченную сумму получаются очень высокими. И если было сложно найти сумму ежемесячного платежа по ипотеке, то погасить образовавшуюся просроченную задолженность и внести плановый платёж становится практически невозможно.
Важно! Обычно в случаях непредвиденных изменений в материальном положении заёмщика банки могут сделать реструктуризацию кредита.
Реструктуризация — это внесение изменений в условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения. Обычно заключается дополнительное соглашение к кредитному договору, по условиям которого в течение нескольких месяцев заёмщик платит только проценты. То есть, сумма основного долга не уменьшается. Но и банк не применяет по отношению к должнику финансовую ответственность в виде начисления просроченных процентов, пеней и неустойки, предусмотренных договором. Поэтому если материальные трудности носят временный характер, то реструктуризация позволит сохранить отношения с банком и не усугублять задолженность.
Но если финансовой возможности тянуть ипотеку нет и улучшений в материальном положении не предвидится, то лучше отказаться от ипотеки. И чем быстрее будет принято решение, тем меньше вырастет задолженность.
Как отказаться от ипотеки?
Если ипотечная квартира больше не приносит лишь одни проблемы, то одним из вариантов избавиться от этого бремени будет поиск покупателя. То есть, ипотечную квартиру надо продать.
Конечно, заложенную в банке квартиру продать сложно. Но возможно! Главное, чтобы покупатель был осведомлён о предмете купли-продажи.
Первый вариант — когда у покупателя имеются собственные средства на покупку жилья. В этом случае сделку можно провести без участия кредитора. То есть, не спрашивая у него разрешения на продажу.
В этом случае договор купли-продажи квартиры будет не совсем обычный — в нём необходимо отразить специфические условия, например, то, что покупаемая квартира находится в залоге у кредитора. Расчёт между сторонами осуществляется следующим образом:
- денежные средства в размере остатка ссудной задолженности по кредитному договору передаются покупателем продавцу перед подписанием договора (ещё лучше, если покупатель направит эти деньги на счёт продавца, с которого осуществляется списание средств по кредиту — и это необходимо подробно изложить в договоре):
- денежные средства в размере остатка по стоимости квартиры будут переданы продавцу в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права на покупателя.
Что это даёт?
По сути, покупатель в качестве аванса предоставляет деньги в размере остатка долга по кредиту. Кредит гасится, банк и заёмщик снимают с квартиры обременение в виде ипотеки — и объект недвижимости свободен для перехода права на покупателя. И уже свободный от притязаний третьих лиц он становится собственностью покупателя. Причём в этом случае совсем не обязательно несколько раз подавать документы в регистрирующий орган. Можно в один день и в один визит снять обременение и сразу зарегистрировать сделку с покупателем.
Важно! Этот вариант и по времени, и по затратам сил и нервов самый оптимальный.
Второй вариант — когда покупатель привлекает кредитные средства. Бывает и такое. В банках это называется повторное кредитование. То есть, заёмщик находит покупателя на ипотечную квартиру, сообщает об этом кредитору. Кредитор, меньше всего заинтересованный в образовании просроченной задолженности, охотно кредитует покупателя на покупку ипотечной квартиры, если, конечно, клиент соответствует требованиям, предъявляемым к заёмщикам по ипотечным продуктам.
В данном случае в сделке принимает участие и сам кредитор, который выдаёт письменное согласие на переход права собственности.
Несмотря на краткое описание этой процедуры, занимает она достаточно много времени, которое потребуется на оформление кредита для покупателя
Когда нет возможности отказаться от ипотеки
Если с продажей квартиры не получается, то остаётся единственный вариант, предусмотренный кредитным договором, — это обращение банком взыскания на предмет залога.
Поскольку при образовании задолженности по ссудному счёту банк начисляет проценты, неустойку и пени, сумма платежа растёт ежедневно. Поэтому во избежание излишних начислений по финансовой ответственности решение об обращении взыскания на ипотечную квартиру следует принять как можно быстрее, обсудив с банком возможность скорейшей реализации квартиры.
Важно! Право кредитора предъявить требование к должнику возникает в момент образования просрочки по ссудному счету.
А вот требование об обращении взыскания на предмет ипотеки банк может предъявить не ранее, чем через три месяца с момента появления просроченной задолженности и только в том случае, если размер долга составляет меньше пяти процентов от стоимости ипотечного жилья.
Взыскание долга по ипотеке и обращение взыскания на жильё будет проводиться только в судебном порядке. В этом случае на должника будет возложена обязанность не только погасить долг по самому кредиту, но ещё и возместить банку расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд. А учитывая цену такого иска, судебные расходы могут составить немаленькую сумму.
Последствия появления долга по ипотечному кредиту всегда неприятные.
Важно! С момента обращения взыскания на ипотечное жильё все права собственников на него утрачиваются в силу закона.
А вот обязанности по оплате за содержание жилого помещения сохраняются, потому что они возлагаются на собственника жилищным законодательством и прекращаются только вместе с прекращением права собственности. Поэтому чем дольше будет проводиться реализация заложенного жилья, тем дольше будут сохраняться за должником обязательства по внесению платы за содержание жилого помещения. И порой в момент, когда бывший заёмщик остаётся без жилья, с долгами перед банком, к нему могут предъявить претензии ещё и коммунальные службы.
Поэтому перед тем, как связать себя обязательствами с банком, заключив кредитный договор на покупку жилья, следует очень серьёзно рассмотреть свои возможности по многолетнему денежному обязательству.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
