Когда застройщик нарушает обязательства, законодательство дает дольщикам, участвующим в долевом строительстве, право взыскать с него пеню. Однако если запущен процесс признания несостоятельности, взыскание неустойки с застройщика-банкрота имеет особенности. Как происходит взыскание неустойки с застройщика при банкротстве?
Права участников ДДУ на неустойку
Законодательство гарантирует дольщикам право на передачу в сроки, указанные в ДДУ, жилья, соответствующего по качеству требованиям договора, проекта, технических и градостроительных регламентов. Неисполнение этих требований, согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», дает им право на взыскание с девелоперской компании неустойки. Основанием для взыскания послужит:
- несоблюдение сроков передачи квартиры дольщику, в случае, когда иное не согласовано в письменном виде и изменения сроков не были внесены в договор;
- несоблюдение сроков проведения ремонта, направленного на исправление дефектов, обнаруженных в течение гарантийного срока для жилья, установленного договором и составляющего минимум 5 лет с момента передачи помещений жильцам.
Размер неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается:
- При нарушении сроков сдачи объекта, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка для дольщиков-юрлиц будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на момент передачи дома от цены по ДДУ за каждый пропущенный день. Для дольщиков-физлиц размер пени взыскивается в двойном размере.
- В случае нарушения оговоренных сторонами сроков для устранения недостатков квартир, неустойка установлена в размере 1% от затрат, понесенных на ремонт выявленных дефектов за каждый просроченный день или от цены квартиры по ДДУ, если выявленные дефекты позволяют признать жилье непригодным для проживания.
Обратите внимание! В соответствии со ст. 10 ФЗ № 214, с девелопера также можно взыскать убытки и расходы, понесенные дольщиком вследствие допущенных нарушений: расходы на юридическое сопровождение, съем квартиры и моральный ущерб.
Расчет суммы неустойки
Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья для дольщиков-граждан рассчитывается по формуле:
пеня = стоимость жилья по ДДУ * (7,75/100÷300) * период просрочки в днях *2
При условной стоимости жилья в 6 млн рублей и длительности просрочки в 180 дней, размер неустойки составит:
6 млн рублей * (7,75/100÷300) * 180 дней * 2 = 558 тыс. рублей
Обратите внимание! Расчет пени за просрочку сроков для устранения дефектов осуществляется по похожему принципу, только в качестве ставки пени берется не плавающая ставка рефинансирования, а строго определенный 1%.
Как взыскать неустойку с застройщика банкрота
Если в отношении девелопера начата процедура признания его банкротства, взыскание неустойки усложняется. Ключевым моментом в данном случае является то, передана ли квартира по передаточному акту дольщику.
Если в отношении застройщика введена одна из стадий процедуры банкротства, но на этот момент он еще не передал дольщику жилое помещение, как требование о передаче жилья, так и требование о неустойке следует предъявлять в рамках дела о банкротстве. Неустойка является денежным обязательством. А в соответствии с ФЗ № 127, на какой бы стадии банкротства не находилось дело, требования кредиторов об обязательных платежах предъявляют лишь в рамках дела о банкротстве.
Обратите внимание! Для взыскания неустойки и ущерба необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлениями и требованием о включении в реестр кредиторов.
Если жилье передано, но дольщик намерен взыскать пеню за просрочку срока сдачи жилья, несмотря на начало процедуры банкротства, ему следует обращаться с иском в суд общей юрисдикции, что связано с нарушением прав дольщика как потребителя.
Реально ли получение неустойки дольщиком
В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям, предъявляемым кредиторами к девелоперам-застройщикам, подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако, п. 3 ст. 137 ФЗ № 127 определяет, что требования по нарушениям, возложенных на застройщика обязательств, в том числе и требования по пене, подлежат удовлетворению только после основной суммы долга. А потому их следует относить к 4-й очереди.
Шансы на удовлетворение требований о неустойке при начатой процедуре банкротства незначительны, учитывая что процедура признания несостоятельности начинается при выявлении у застройщика серьезных финансовых проблем.
