Сделка по продаже и покупке может проведена одновременно или спустя время. Регистрация договора купли-продажи требует оплаты нотариальных услуг и госсборов. Помимо госпошлин, покупателям нужно оплатить и налог на прибыль. Для тех, у кого выпадает продажа квартиры и покупка новой квартиры в одном году, налоги рассчитываются по взаимозачету. Как это происходит?
Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет
Продажа квартиры и приобретение новой – две разные сделки. Избавляясь от старой недвижимости, собственник получает доход и обязательство по выплате ставки НДФЛ с нее – 13%. Однако от налога освобождаются граждане, которые до момента сделки владели помещением в течение определенного срока.
Покупка налогами не облагается. Несмотря на это, средства на пошлины и услуги нотариуса придется потратить. Граждане, которым выпадает совершение двух сделок в течение одного календарного года, могут оформить взаимозачет. Главное обстоятельство – период времени владения реализуемой квартирой.
Сколько лет в собственности
Действующее законодательство освобождает от уплаты НДФЛ при реализации квартиры в том случае, если она находится в официальной собственности более 5 лет. До 2016 года данный срок составлял три года.
Если с момента покупки квартиры прошло более 5 лет, то при продаже собственнику не придется выплачивать 13% от получаемой суммы в пользу государства. В этом случае действие схемы взаимозачета пропадает. Гражданин государству не должен, а государства остается должным вернуть налоговый вычет.
Сложности возникают у тех, кто занимается реализацией собственного жилья при сроке владения менее 5 лет. Для них предусмотрен ряд инструментов, позволяющих снизить налоговую нагрузку.
Малый срок владения имуществом
Если после обретения права собственности на квартиру прошло менее 5 лет, то необходимо брать в расчет действующие нормы налогообложения. Уплата стандартных 13% НДФЛ – требование обязательное, однако существует ряд исключений.
Обратите внимание!
Налоговые льготы предназначены независимо от срока владения жильем, если:
- собственник ежемесячно отчисляет 13% по ставке НДФЛ с дохода;
- до момента возникновения потребности в продаже квартиры ранее не пользовался налоговым вычетом.
Продажа квартиры
Поскольку декларация формы 3-НДФЛ предоставляется в следующем году после реализации, у бывшего собственника есть время для оформления вычета. Всего существует два варианта развития событий:
- Если квартира реализуется по стоимости менее 1 млн. рублей, то налог с нее не платится. Если более - то платится с разницы между фактической ценой и 1 млн. руб.;
- Если присутствует возможность документального подтверждения расходов, которые собственник понес, приобретая квартиру, то вычет формируется с учетом индивидуальных особенностей.
Например, используем стоимость квартиры при покупке менее 5 лет назад – 2 млн. рублей. Реализуется она по цене 3,5 млн. рублей с учетом потребностей собственника, рыночного ценника и расходов на обустройство. Оформить вычет можно так:
- Стандартный вычет на сумму 1 млн. руб. из конечной цены при продаже. 13% умножаются на (3,5 млн. - 1 млн.). Итоговая сумма для уплаты – 325 тысяч рублей.
- Вычет на разницу между стоимостью первоначальной и на момент реализации. 13% умножаются на (3,5 млн. - 2 млн.). Итоговая сумма налога – 195 тысяч рублей.
Второй вариант выгоднее в том случае, если стоимость квартиры на момент покупки составляла более размера максимального вычета. Однако, если квартира реализуется по той же сумме, за которую изначально покупалась, то схема иная:
Например, квартира, купленная менее 5 лет назад за 2 млн. рублей, продается за те же деньги. Вычет будет оформляться так:
- Стандартный вычет на сумму 1 млн. руб. Формула выглядит так: 13%*(2 млн. - 1 млн.). Налог составит 130 тысяч рублей.
- Вычет на разницу по стоимостям: 13%*(2 млн. - 2 млн.). Итоговое значение – 0 рублей.
Покупка квартиры
Покупка новой недвижимости может подпадать под стандартный налоговый вычет. Составляет он 13% от стоимости квартиры, но получаемая сумма не может превышать 13% от 2 млн. рублей, вне зависимости от затрат, связанных с покупкой.
Например, Гражданин приобретает квартиру, стоимостью 4,5 млн. рублей. Максимальный налоговый вычет, который может быть получен, - 260 000 руб. При этом он в этом же году продает квартиру, стоимостью 4 000 000 руб. С нее он обязан уплатить налог - 13% * (4 000 000 - 1 000 000) - 390 тыс. руб. Чтобы не совершать два действия - оплачивать налог и подавать на налоговый вычет - государство позволяется оформить взаимозачет. Это значит, что уплатить государству придется только разницу сумм - 390 000 - 260 000 = 130 тыс. руб.
Если Гражданин имеет доказательства покупки проданной квартиры, то 13% необходимо будет платить лишь с разницы. Например, проданная квартира за 4 000 000 руб., была куплена 3 года назад за 3 500 000 руб. 13% нужно будет уплатить лишь с 500 000 руб. - 65 000 руб. В этом случае налог в пользу государства не уплачивается по взаимозачету, а государство выплачивает вычет не 260 000 руб., а 260 000 - 65 000 = 195 тыс. руб.
Налоговый взаимозачет
Выше были рассмотрены две ситуации: продажа старой квартиры за 3,5 млн. руб. и покупка новой за 4,5 млн. руб.
Подробного рассмотрения заслуживают две принципиально разные ситуации:
У участника сделок по продаже и покупке отсутствует документация, которая подтверждает расходы на приобретение первого жилья. В таком случае налог по продаже необходимо выплатить из следующей суммы:
3,5 млн. - 1 млн. = 2,5 млн.
Покупая вторую квартиру за 4,5 млн., налоговый вычет формируется из максимально возможной суммы – 2 млн. Для взаимозачета по НДФЛ будет использована разница двух значений:
2,5 млн - 2 млн. = 500 тыс.
Именно из этой суммы гражданин обязан выплатить 13% – 65 тысяч рублей.
2. У участника рассматриваемых сделок на руках присутствуют документы, которые подтверждают расходы на первую квартиру в размере 1,8 млн. рублей. Соответственно доход от продажи, на который будет применяться налог:
3,5 млн. - 1,8 млн. = 1,7 млн.
При покупке второй квартиры действует максимальный вычет из 2 миллионов рублей. Разница составит:
1,7 млн. - 2 млн. = -300 тыс.
При формировании налогового взаимозачета у гражданина пропадает обязательство по выплате ставки 13%. Отрицательное значение говорит о том, что появляется возможность получения дополнительного налогового вычета в размере 13% от отмеченных выше 300 тысяч рублей - 39 тысяч рублей.
Обратите внимание!
Сохранение документов, связанных с расходами на собственность, позволяет избавиться от необходимости выплачивать НДФЛ в пользу государства. Наличие бумаг может помочь создать отрицательную разницу с дальнейшим получением стандартного налогового вычета.
Оформляем документы
Пакет документов, необходимых для реализации процедуры взаимозачета, индивидуален для каждой ситуации. Главное – наличие правоустанавливающей документации на недвижимость, а также бумаг, подтверждающих расходы. При этом важно правильно соблюдать сроки.
Еще одно правило – подавать документы в налоговую инспекцию следует по завершении года. Здесь правила едины для всех - декларирование по 3-НДФЛ выполняется до 30 апреля года, следующего за тем, в котором совершались сделки.
