Продажа квартиры, полученной в наследство - непростая процедура. Покупатели боятся оспаривания сделки от остальных наследников, а продавцу приходится платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству. Продажа доли в квартире, НДФЛ также облагается. Кроме того, налоговый вычет придется поделить между всеми продавцами.
Процесс наследования квартиры
Возможность наследовать квартиру появляется после смерти собственника. Передача недвижимого имущества может проходить 3 способами:
- По закону. Если наследодатель при жизни не оставил распоряжений о том, кому и в каких долях достанется его имущество, то к наследству призываются представители первой очереди. Приоритетное право на получение квартиры и иной собственности усопшего имеют родители, дети и супруг. Если настолько близких родственников у наследодателя нет, или они все отказались от наследства, то призываются наследники следующей очереди. Очередность определяется ст. 1142-1145 ГК РФ.
- По завещанию. Если наследодатель при жизни распорядился своим имуществом и заверил документ у нотариуса, то наследственная масса перейдет в том порядке, который указан в завещании. Полному исполнению завещания могут помешать только наследники, имеющие право на обязательную долю. Физические лица из этой категории могут получить половину того имущества, которое причиталось бы им при отсутствии завещания. Нельзя оставить без наследства престарелого супруга и иждивенцев.
- По договору пожизненной ренты. Это особая форма гражданского договора, которая заключается между физическими лицами. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество.
Заявить о своем намерении получить имущество наследодателя необходимо до истечения 6 месяцев после его смерти. Для этого нужно прийти к нотариусу и подать документы:
- паспорт;
- справку с последнего места регистрации умершего;
- завещание, договор ренты или подтверждение родства;
- свидетельство о смерти наследодателя.
После проверки документов нотариус откроет наследственное дело и выдаст перечень документов, которые нужно будет собрать для наследования квартиры и иного имущества. Обычно требуются правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН.
Обратите внимание!
После истечения 6 месяцев со смерти наследодателя нужно прийти к нотариусу еще раз. При себе необходимо иметь все оригиналы документов. Нотариус оформит свидетельство о праве на наследство и отправит измененные данные в Росреестр.
Продажа квартиры после вступления в наследство
Некоторые наследники, получив квартиру, планируют сразу же продать унаследованное жилье. Сделку по купле-продаже можно осуществить после того, как нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство и зарегистрирует переход прав наследнику в Росреестре. Для этого придется заплатить нотариусу за оформление наследства и за регистрацию недвижимости. Если в квартире прописан несовершеннолетний, то сделку можно совершить только с разрешения органов опеки и попечительства.
Риски продажи:
1. Покупка квартиры, полученной в наследство, одна из самых рискованных сделок на рынке недвижимости. Это связано с тем, что могут появиться дополнительные наследники, продлить сроки вступления и оспорить сделку.
2. Если жилье находилось в собственности менее 3 лет, то покупателю придется заплатить налог на доход в размере 13%.
С первым пунктом можно обратиться за помощью к риелтору и профессиональному юристу, а налог придется уплатить с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Обратите внимание!
Дополнительных скидок для льготных категорий граждан не предусмотрено.
Пример. Квартира продана за 2,5 миллиона рублей. Из этой суммы вычитаем 1 миллион и получаем налогооблагаемую базу. 13% налога придется уплатить с суммы равной 1 500 000 рублей. Это 195 000 рублей.
При продаже долевой недвижимости сумма налога будет пропорционально распределяться между всеми дольщиками. Налоговый вычет - 1 миллион на всех, а не по миллиону на каждого.
Некоторые продавцы договариваются с покупателями о занижении стоимости имущества по договору. Если сумма сделки низкая, то налог рассчитают от 70% кадастровой стоимости.
Пример. Кадастровая стоимость квартиры - 4 000 000 рублей. Цена по договору - 2 000 000 рублей. 2 миллиона - это меньше, чем 70% от 4 миллионов, следовательно расчет налога будет идти от кадастровой стоимости.
4000000*0,7-1000000= 1800 000 рублей - налогооблагаемая база.
1800000*0,13=234000 рублей - налог для оплаты.
Особенности определения срока владения
Если квартира получена в наследство, то срок владения начинает исчисляться со дня смерти наследодателя. Это регламентировано Письмом Минфина России от 20 февраля 2015 года №03-04-05/8357. При этом не учитывается срок вступления в наследство и дата регистрации права собственности.
Из этого правила только 2 исключения:
- Если супруг наследует квартиру, приобретенную в браке.
- Если у собственника правопреемника уже есть доля в этой квартире, а по наследству передается еще одна часть. Срок владения будет исчисляться с первоначальной даты регистрации права собственности.
Документы, необходимые для продажи наследуемой квартиры
При совершении сделки от продавца потребуется предоставить:
- свидетельство о праве на наследство;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт;
- согласие супруга на отчуждение недвижимости;
- договор купли-продажи;
- справку из коммунальных служб об отсутствии задолженностей по платежам.
