Продавая квартиру, дом, землю или иной объект недвижимости, человек получает доход, который декларируется и облагается подоходным налогом. Налог с продажи квартиры взыскивается по стандартной ставке в 13%, если продавец является резидентом РФ. В некоторых случаях закон позволяет продавцу избежать налогового бремени. Это зависит от срока владения жильем и оснований для его приобретения. Нужно ли платить налог с продажи квартиры? Как рассчитать налог с продажи квартиры?
Расчет суммы налога при продаже квартиры
По умолчанию любая сделка купли-продажи жилой недвижимости предполагает получение продавцом декларируемого и налогооблагаемого дохода. С него взимается ставка НДФЛ определенная ст. 224 Налогового Кодекса. Ее размер:
- 13%, если получатель прибыли – резидент РФ, независимо от гражданства;
- 30%, если получатель прибыли – нерезидент РФ.
Сумма налога, подлежащего исчислению и уплате, определяется продавцом самостоятельно. Она равна производной суммы прибыли, полученной продавцом и применяемой к нему налоговой ставки в 13 или 30%. Налоговую базу можно снизить на сумму вычетов. В таком случае расчет НДФЛ производится по формуле: (сумма дохода – сумма вычета) * 13% или 30%.
Сумма налога рассчитывается и указывается продавцом в бланке декларации 3-НДФЛ, которую он заполняет и подает в Федеральную Налоговую Службу по истечении года совершения купли-продажи. В 2019 году декларируются доходы от сделок, полученные в 2018 году. В этом же году продавцу придется внести сумму исчисленного налога.
Сумма для налоговой базы
Размер декларируемого дохода равен сумме, указанной в договоре о продаже жилой недвижимости. Если эта сумма в действительности больше, декларированию подлежит лишь та сумма, которую декларант может подтвердить документально.
Чтобы воспрепятствовать попыткам занижения налоговой базы в п. 6 ст. 217.1 НК введено ограничение. Если сумма дохода по договору с покупателем меньше, чем цена в кадастре недвижимости на год, когда продавец стал собственником квартиры, в качестве налоговой базы принимается кадастровая цена с понижающим значением в 70%. По решению региональных органов власти понижающее значение может быть и меньше.
Как избежать НДФЛ
Налоговое законодательство предусматривает два основания, по которым продавец квартиры сможет частично или полностью избежать налогового бремени по НДФЛ:
- использование имущественного вычета;
- использование права на освобождение от налога в связи с давностью владения.
С какой суммы не платится налог
Любой продавец квартиры, если он имеет российское налоговое резидентство и не использовал проданное имущество в предпринимательской деятельности, вправе получить налоговый вычет. Он уменьшает базу для исчисления НДФЛ. Продавец может применить его в размере:
- фактического дохода, полученного от сделки купли-продажи, но не больше, чем в размере 1 млн руб.;
- фактических затрат, израсходованных на приобретение проданной квартиры, если продавец сможет подтвердить их документальными свидетельствами.
Обратите внимание!
Если сумма вычета превысит размер налоговой базы, продавец не будет платить налог. Но для применения вычета продавцу все равно придется подавать декларацию.
При реализации объектов, находящиеся в совместной собственности супругов, размер вычета делится пропорционально принадлежащим им долям в квартире или по заключенному между ними соглашению в любой пропорции. Если в течение календарного года продавец реализовал сразу несколько объектов, предоставляется только 1 вычет.
Сколько в собственности должна быть квартира чтобы не платить налог
Право на освобождение продавцов жилой недвижимости от налога на продажу привязано к периоду, в течение которого проданный объект находился у них в собственности, и к основаниям его приобретения. Продавец может не декларировать доход и не уплачивать налог, если срок давности владения жильем равен или превышает:
- три года. В случаях, когда жилье оформлено по приватизации либо получено от родственников в качестве подарка, по наследству или приобретено на основании договора ренты с пожизненным содержанием;
- пять лет. Во всех остальных случаях приобретения квартиры в собственность.
Перечень документов для уплаты налога с продажи
Для уплаты налога с продажи продавец подает заполненную декларацию в ФНС по месту нахождения . Подать ее можно:
- лично в ФНС по месту прописки;
- через представителя;
- почтовым отправлением заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- в электронной форме, удаленно через портал ГосУслуг или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Обратите внимание!
Также декларант направляет копию паспорта, договор купли-продажи, как источник получения дохода, и другие документы, свидетельствующие о праве на вычет. Например, прошлый договор, на основании которого квартира перешла продавцу.
Сроки уплаты налога
Декларация должна быть подана продавцом до 30.04 года, следующего за тем, в котором состоялась сделка. Если декларант пропустит указанные сроки, к нему применяются штрафные санкции – 5% от суммы налога, но не меньше 1 тыс. рублей и не больше 30% от суммы НДФЛ. Даже если с учетом вычета сумма налога составляет 0 руб., в случае пропуска сроков, на продавца все равно будет наложен штраф в 1 тыс. рублей.
Уплата НДФЛ производится до 15.07 того же года, в котором задекларирован доход. За нарушение этих сроков установлена санкция – штраф в 20% от суммы налога либо 40%, если в действиях налогоплательщика будет выявлен умысел. Также с него взыскивается пеня в размере 1/300 ставки Центробанка от сумы налога за каждые просроченные сутки.
