Оформление дарственной на квартиру – способ передачи недвижимости другому человеку. В силу специфики дарения и особенностей налогового законодательства, дарственная приоритетно оформляется между близкими родственниками либо членами семьи. Допускается ли дарственная на долю в квартире?
Дарственная на недвижимость
Дарственная на недвижимое имущество – сделка по безвозмездной передаче права собственности на объект, принадлежащий дарителю, без встречного представления со стороны одаряемого, согласно ст. 572 ГК РФ. Наличие встречной передачи денег либо иного имущества взамен подарка делает сделку возмездной, а дарение – ничтожным. Дарственная является безусловной сделкой: даритель не вправе обременять недвижимость либо ставить условия, при выполнении которых дарственная будет совершена.
Обратите внимание!
Ключевая особенность дарственной в том, что она не порождает совместной собственности. Даже если квартира будет подарена лицу, находящемуся в браке, она поступит исключительно в его собственность и разделу в случае развода подлежать не будет, что указывает п. 1 ст. 36 СК РФ.
Специфика дарения как безвозмездной сделки позволяет использовать ее как способ передачи недвижимости между близкими и членами семьи. В иных случаях у выгодоприобретателя возникает налоговая обязанность.
Дарственная на долю квартиры, дома и другой недвижимости
Дарственная может быть оформлена как на целый объект недвижимости, так и на долю в праве собственности на него. Если дом принадлежит нескольким собственникам, один из них может подарить свою часть другому сособственнику либо третьему лицу. Сделать это может и единоличный собственник жилья, заключив дарственную лишь в отношении доли принадлежащего жилья. Каких-либо особенностей для оформления это не создаст. Если предмет дарственной – квартира в общей совместной собственности, то ее передача допустима лишь с письменного согласия всех собственников.
Оформление договора
Дарение отличается простотой оформления. Законодательство не требует соблюдения письменной формы договора, согласно ст. 574 ГК. Однако такая форма потребуется в силу необходимости дальнейшей регистрации перехода прав на жилье в Росреестре. Сделка заключается в простой письменной форме.
Обратите внимание!
Нотариальное оформление не является обязательным, но приветствуется для подтверждения чистоты сделки и снижения шансов на ее оспаривание.
В оформляемом договоре сторонам следует указать:
- полное наименование сторон, их почтовые адреса, ИНН, паспортные и иные персональные данные;
- описание предмета дарения, позволяющее выделить его из числа иных похожих объектов, с указанием полного адреса, этажа, площади квартиры, иных индивидуальных характеристик;
- реквизиты договора либо иного правового акта, на основании которого даритель приобрел право собственности;
- права и обязанности сторон: даритель обязуется передать подарок, имеет право отменить дарение, одаряемый имеет право принять подарок либо отказаться от него;
- порядок и способ передачи подарка: вручение ключей, составление передаточного акта;
- порядок разрешения споров и иные реквизиты договора по желанию сторон.
Регистрация перехода права собственности
Права на подаренный недвижимый объект подлежат государственной регистрации в Росреестре, а сведения о них вносятся в ЕГРН. Лишь с момента госрегистрации одаряемый становится полноправным собственником квартиры. Для ее проведения одной из сторон необходимо:
- Собрать пакет документов для госрегистрации.
- Оплатить госпошлину.
- Обратиться в ближайшее подразделение Росреестра. Сделать это также можно через МФЦ, направив заявление и пакет документов по почте либо удаленно – через сайт Росреестра.
- Подать заявление и пакет документов должностному лицу, получить расписку с датой и временем приема, а также описью принятых документов.
- Дождаться обработки документов и регистрации прав. Регистрационный орган проведет правовую экспертизу документов, в том числе их подлинности, законность сделки и иные имеющие значение обстоятельства. В зависимости от способа подачи документов это займет 7-9 дней.
- Получить в Росреестре выписку из ЕГРН и пакет документов с отметкой о прохождении госрегистрации – это финальный этап дарения.
Необходимые документы
Для перерегистрации квартиры на одаряемого заявителю потребуются следующие документы:
- заявление о проведении госрегистрации;
- письменный договор дарения, составленный самостоятельно в свободной форме либо оформленный нотариально;
- копии паспортов бывшего и нового владельца жилья;
- нотариально оформленное письменное разрешение на дарение со стороны супруга дарителя, если квартира была приобретена в браке;
- правоустанавливающий документ на жилое помещение;
- техпаспорт на жилье;
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате госпошлины;
- доверенность при подаче документов представителем.
Сколько стоит дарственная
Сам по себе договор дарения, если он составляется сторонами самостоятельно, будет бесплатным. Если они предпочтут нотариальную форму, придется оплатить нотариальный тариф + услуги право-технического характера. Нотариальный тариф, согласно п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, определяется в зависимости от стоимости недвижимости и родства. Дарственная на мужа или жену, мать либо отца, ребенка либо внука обойдется:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценки жилья, если его цена меньше 10 млн руб.;
- 23 тыс. руб. + 0,1% от оценки жилья, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.
Все остальные лица оплачивают тариф в размере:
- 3 тыс. руб. + 0,4% от оценки, если цена жилья меньше 1 млн руб.;
- 7 тыс. руб. + 0,2% от оценки, превышающей 1 млн, если цена жилья 1-10 млн руб.;
- 25 тыс. руб. + 0,1% от оценки, превышающей 10 млн, но не более 100 тыс. руб.
Услуги право-технического характера обойдутся в 2-3-5 тыс. руб. в зависимости от региона, нотариуса и населенного пункта. Плюс, 2 тыс. рублей обойдется госпошлина за регистрацию в Росреестре.
Когда дарение запрещено
- дарственная от имени детей, не достигших 14 лет либо граждан, признанных недееспособными, заключаемая их родителями, усыновителями либо опекунами;
- дарственная в пользу сотрудников образовательных, социальных, медицинских и иных аналогичных учреждений, совершенная от имени лиц, находящихся на лечении, содержании либо воспитании или от имени их членов семьи либо родственников;
- дарственная в пользу госслужащих, обоснованная их служебным положением или должностными функциями.
Налог на дарение
В случае получения квартиры в качестве подарка у одаряемого возникает налоговая обязанность. Считается, что он получает доход, а следовательно ему необходимо уплатить с него 13% НДФЛ. Налог уплачивается из оценочной стоимости жилья, путем подачи налоговой декларации в ФНС по месту жительства до 1 апреля и дальнейшей оплаты налога не позднее 1 июля, следующего за годом, в котором произошло оформление дарственной.
Обратите внимание!
Если в рамках сделки квартира перешла близкому родственнику либо члену семьи, полученный от сделки доход освобожден от НДФЛ - п. 18.1 ст. 217 НК. В этом случае нет необходимости и в декларировании его.
Признание договора ничтожным
Ничтожным считается любой договор, который признается недействительным по закону, вне зависимости от того, признана ли такая сделка недействительной судом. В отношении дарственной, основанием для признания договора ничтожным является включение в договор условия о встречном представлении со стороны одаряемого, что исключает безвозмездность.
Обратите внимание!
Ничтожность сделки возникает в силу притворности – попытки прикрыть договором дарения иную сделку, которую намерены совершить стороны: сделку купли-продажи либо мены. Такая дарственная изначально признается недействительной. Она не повлечет правовых последствий для сторон, но Росреестр откажет в перерегистрации недвижимости.
Если условие о встречном представлении не включено в письменное соглашение, однако существует по факту, то признать договор недействительным можно лишь через суд.
